Análisis de Cambios Propuestos al Reglamento del Fundo Alhué

Evaluación desde la perspectiva de los propietarios
Documento analizado: Propuesta de Reglamento Interno Loteo Fundo Alhué
⚠️
IMPORTANTE: Los cambios propuestos al reglamento introducen nuevas obligaciones, aumentan significativamente los costos y modifican la estructura de participación democrática. Este análisis detalla el impacto de cada modificación en los propietarios.
300%
Aumento en gastos comunes
(de 0.5 UF a 2 UF total)
+50
Parcelas con deuda actual
FIJO
Gasto alto permanente
No se puede reducir
0%
Voto para morosos
(pérdida total de derechos)

📋 Resumen de Cambios Críticos

⚖️ Nota sobre Protección Legal de Fondos Comunitarios

El reglamento propuesto no establece la obligatoriedad de libros contables formales y auditables. Esta ausencia es crítica porque:

Ejemplo concreto: Si la directiva prestara dinero del fondo común a un particular, sin libros formales sería muy difícil probarlo y sancionarlo. Con una estructura legal formal (Ley 19.418), esto sería malversación perseguible con evidencia documental obligatoria.

🔍 Análisis Detallado de Cambios

🚧 CAMBIO 1: Nueva Obligación de Cercado Total
✅ REGLAMENTO ACTUAL

Artículo Segundo: Uno) Los cierres no podrán tener una altura superior a dos metros y deberán ser acordes al entorno del loteo.

❌ PROPUESTA NUEVA

Artículo Segundo: Uno) Cierres y Arborización:

• Todas las parcelas deberán estar debidamente cercadas.

• Los cierres no podrán tener una altura superior a dos metros...

🦌 ANÁLISIS DE IMPACTO

Consideraciones sobre este cambio:

  • Costo extremo: Cercar 2 hectáreas en terreno montañoso = millones de pesos por parcela
  • Daño ecológico: Fundo Alhué está en zona protegida de Curacaví
  • Bloqueo de fauna nativa: Los cercos impiden el desplazamiento natural de animales
  • Sin aclaración: ¿Se debe cercar el 100% del perímetro o solo el área construida?
  • Imposición retroactiva: Nunca fue requisito al comprar las parcelas
🗳️ CAMBIO 2: Eliminación del Derecho a Voto para Morosos
✅ REGLAMENTO ACTUAL

Artículo Séptimo: Para los efectos del quórum de formación de las Asambleas y de las votaciones, se entenderá que cada Parcela equivale a un voto.

❌ PROPUESTA NUEVA

Artículo Octavo: Párrafo 2°: Participación y Quórum

• El derecho a voto sólo podrá ejercerlo el parcelero que esté al día en el pago de los gastos comunes y en cualquier otra obligación contraída con el loteo.

⚖️ ANÁLISIS DE IMPACTO

Consideraciones sobre este cambio:

  • Antidemocrático: Se crean vecinos de primera y segunda categoría
  • Más de 50 parcelas afectadas: Un tercio del loteo perdería su voz
  • Círculo vicioso: Sin voto, no pueden objetar aumentos abusivos
  • Herramienta de control: La directiva puede silenciar opositores
  • Inconstitucional: El derecho a participación no debería condicionarse a pagos
💸 CAMBIO 3: Aumento del 300% en Gastos Comunes (QUEDA FIJO - NO SE PUEDE REDUCIR)
✅ REGLAMENTO ACTUAL

Artículo Octavo: Se establece por el presente acto un gasto común ordinario de cero coma cinco unidades de fomento (0.5 UF) mensual por cada parcela.

❌ PROPUESTA NUEVA

Artículo Noveno: Se establece por el presente acto un gasto común ordinario de 1,5 unidad de fomento mensual por cada parcela mas 0,5 unidades de fomento por concepto de Fondo de Reserva.

Total: 2.0 UF mensuales

📊 ANÁLISIS DE IMPACTO ECONÓMICO

Consideraciones sobre este cambio:

  • ⚠️ PRECIO FIJO PERMANENTE: Una vez establecido en el reglamento a 2.0 UF, NO SE PUEDE REDUCIR sin el 60% de aprobación de TODOS los propietarios
  • Aumento del 300%: De 0.5 UF a 2.0 UF totales
  • Legaliza cobros ilegales: Se ha cobrado 1.5 UF sin el 60% de aprobación requerida
  • Crisis actual: Ya hay más de 50 parcelas con deuda - evidencia de que el monto es insostenible
  • Mal administrado: Los fondos se centran en lo que quieren algunos pocos y no en las reales necesidades de la comunidad
  • Ineficiencia costosa: Por ejemplo, un portón automático con batería de respaldo (funciona sin luz) cuesta mucho menos que pagar un portero permanente
  • Coerción previa: Se amenazó con cortes de servicios para forzar pagos
Consideración financiera: Una vez establecido este monto en el reglamento, cualquier reducción futura requerirá el 60% de aprobación de todos los propietarios. Es importante evaluar si el monto propuesto es sostenible a largo plazo, considerando que más de 50 parcelas ya presentan morosidad con los montos actuales.
🚫 CAMBIO 4: Exclusión de Morosos y No-Propietarios como Candidatos
✅ REGLAMENTO ACTUAL

Artículo Quinto: La Junta de Administración será integrada por tres miembros, cuyas funciones no serán remuneradas y que serán designados por los propietarios en Asamblea.

❌ PROPUESTA NUEVA

Artículo Quinto: La Directiva será integrada por tres miembros, que deberán ser PROPIETARIOS, cuyas funciones no serán remuneradas...

Artículo Séptimo: Para postularse como miembro de la directiva los candidatos deben ser PROPIETARIOS, encontrarse al día en el pago de los gastos comunes y de cualquier otra obligación derivada del presente reglamento.

Comité de Auditoría: El Comité estará integrado por tres miembros, que deberán ser PROPIETARIOS [...] Para ser elegido será necesario estar al día en el pago.

🎭 ANÁLISIS DE RESTRICCIONES PARA CANDIDATOS

Consideraciones sobre este cambio:

  • 🏠 NUEVA RESTRICCIÓN - Solo PROPIETARIOS: Ya no pueden participar hijos mayores, cónyuges no propietarios, o residentes permanentes que viven en el loteo pero no son dueños
  • Exclusión familiar: Muchas parcelas están a nombre de un solo miembro de la familia, excluyendo al resto de participar activamente
  • Perpetuación en el poder: La directiva actual puede impedir que opositores sean candidatos mediante cobros excesivos
  • Doble filtro de exclusión:
      • Primero: Debes ser PROPIETARIO (no residente)
      • Segundo: Debes estar AL DÍA en pagos
  • Sin fiscalización independiente: Hasta el Comité de Auditoría requiere ser propietario Y estar al día
  • Círculo vicioso perfecto: Si protestas no pagando → No puedes ser candidato → No puedes cambiar nada
  • Exclusión masiva: Con más de 50 parcelas con deuda + restricción de propietarios, se reduce drásticamente el pool de candidatos
  • Concentración de poder: Solo los propietarios que pagan todo lo que se les cobra (sin cuestionar) pueden aspirar a dirigir
Observación importante: Esta doble restricción (ser propietario + estar al día) reduce significativamente el número de personas que pueden postularse a cargos directivos, excluyendo a familias donde solo uno es el propietario formal y limitando la participación democrática.
🎯 CAMBIO 5: Carta Blanca para Gastar sin Aprobación de Asamblea
✅ REGLAMENTO ACTUAL

Artículo Octavo: "...los gastos comunes extraordinarios, que serán aquellos necesarios para satisfacer situaciones de interés común, imprevistas o no habituales, que determine la Administración y que sean aprobados por la Asamblea de Propietarios..."

TODOS los proyectos y gastos extraordinarios requieren aprobación de la Asamblea.

❌ PROPUESTA NUEVA

Artículo Sexto: Restringir los gastos en proyectos a un límite de cuarenta unidades de fomento POR EVENTO, salvo en situaciones de emergencia. Proyectos que superen este monto requerirán la aprobación de la comunidad mediante Asamblea Extraordinaria.

La Directiva puede gastar hasta 40 UF por "evento" SIN consultar a nadie.

💸 ANÁLISIS DEL CONTROL DE FONDOS

Consideraciones sobre este cambio:

  • Cambio radical: Antes TODO gasto extraordinario requería aprobación → Ahora tienen carta blanca hasta 40 UF
  • 40 UF por "EVENTO" = $1.8 millones aprox: ¿Qué es un "evento"? No está definido
  • Trampa semántica:
      • ¿Una fiesta es un evento? = 40 UF sin consultar
      • ¿Cada reunión es un evento? = 40 UF cada vez
      • ¿Cada reparación es un evento? = 40 UF sin límite de frecuencia
  • Sin límite de "eventos" al mes: Podrían gastar 40 UF semanalmente argumentando diferentes "eventos"
  • Cláusula de escape ilimitada: "Salvo emergencias" = gastos ilimitados sin definir qué es emergencia
  • Pérdida de transparencia: Ya no necesitan presentar proyectos en asamblea hasta 40 UF
  • Sin control previo: Antes la asamblea decidía SI se hacía → Ahora solo se entera DESPUÉS
Punto de atención: La falta de definición del término "evento" permite interpretaciones amplias. La directiva podría fragmentar proyectos grandes en múltiples "eventos" de 40 UF cada uno, evitando así la aprobación de la asamblea. El reglamento actual requiere aprobación previa para todos los gastos extraordinarios, mientras que el nuevo otorga autonomía hasta 40 UF por evento.

Propuesta Alternativa: Organización Comunitaria Funcional

Como alternativa a estos cambios, se sugiere evaluar la transformación hacia una Organización Comunitaria Funcional bajo la Ley 19.418, que ofrece protecciones legales importantes contra el mal uso de fondos comunitarios.

Protecciones Legales de una Organización Comunitaria:

📋
CONTEXTO RELEVANTE: Las administraciones anteriores han operado sin transparencia adecuada (aumentos sin el 60% de aprobación requerida, falta de registros formales, aplicación de sanciones no contempladas). Un nuevo reglamento sin mecanismos de control formal y libros contables obligatorios no garantiza un cambio en las prácticas administrativas. La formalización legal de la organización y sus registros es fundamental para prevenir y sancionar el mal uso de fondos comunitarios.